WAAROM NEDERLANDSE INVESTEERDERS KIEZEN VOOR DE COSTA DEL SOL

Sinds de invoering van de nieuwe huurwetgeving in Nederland verschuiven talrijke Nederlandse vastgoedbeleggers hun kapitaal naar stabielere buitenlandse markten zoals de Costa del Sol. De combinatie van strengere huurregulering en een zware fiscale druk in Box 3 maakt het rendabel exploiteren van Nederlandse huurwoningen nagenoeg onmogelijk. Voor Nederlandse investeerders biedt de Spaanse vastgoedmarkt een aantrekkelijk fiscaal alternatief met gunstige lokale tarieven en een uitstekend levensstijlrendement.

Wat houdt de nieuwe Nederlandse huurwetgeving precies in?

Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 is de huurprijsregulering in Nederland uitgebreid naar het middensegment. Voor woningen met 144 tot en met 186 punten volgens het woningwaarderingsstelsel geldt bij nieuwe huurcontracten een maximale kale huurprijs. Die wordt bepaald door onder meer de oppervlakte, energieprestatie en WOZ-waarde. Voor verhuurders kan dit betekenen dat de toegestane huur lager ligt dan de huur die zij op de vrije markt zouden kunnen vragen.

Daarnaast speelt de belastingdruk in Box 3 een belangrijke rol in de rendementsberekening. In 2026 bedraagt het belastingtarief 36% en geldt voor beleggingen en andere bezittingen, waaronder doorgaans particulier verhuurvastgoed, een forfaitair rendement van 6,00%. De uiteindelijke belasting hangt onder meer af van het heffingsvrije vermogen, eventuele schulden en de mogelijkheid om een lager werkelijk rendement aan te tonen. Daarbij tellen ook waardeveranderingen mee: het fiscale rendement is dus niet hetzelfde als de nettohuur die een eigenaar ontvangt.

Deze combinatie kan het aanhouden van een Nederlandse huurwoning minder aantrekkelijk maken. De verkoop van huurwoningen is dan ook duidelijk zichtbaar: volgens de Rijksoverheid zijn op basis van Kadastercijfers in 2024 meer dan 30.000 huurwoningen uitgepond, oftewel verkocht aan kopers die er zelf gaan wonen. Die ontwikkeling valt samen met veranderingen in zowel het beleid als de woningmarkt.

Voor Nederlandse vastgoedinvesteerders vormen deze veranderingen een duidelijke aanleiding om verder te kijken dan de eigen landsgrenzen. Wanneer huurinkomsten worden begrensd en de belastingdruk op het rendement weegt, wordt de vraag steeds relevanter: waar kan uw vastgoedkapitaal beter tot zijn recht komen?

De Costa del Sol verdient daarbij uw aandacht. Wie hier een woning overweegt, kan verschillende doelen combineren: verhuur, eigen gebruik en vermogensopbouw op langere termijn. De juiste locatie, aankoopprijs en verhuurmogelijkheden vormen daarbij de basis van een doordachte investering.

Waarom ruilen investeerders Nederland in voor de Costa del Sol?

Marbella en omliggende bestemmingen zoals Estepona, Benahavís en La Cala de Mijas verdienen een plaats op de shortlist van Nederlandse investeerders die over de grens kijken. Voor wie in Nederland tegen huurprijsbeperkingen en druk op het rendement aanloopt, biedt de Costa del Sol mogelijkheden om een andere vastgoedstrategie uit te bouwen: gericht op verhuur, eigen gebruik of een combinatie van beide.

Een woning aan de Costa del Sol hoeft immers niet uitsluitend een vakantieadres te zijn. Ze kan ook passen binnen een bredere spreiding van uw vastgoedvermogen. Bij toegestane vakantieverhuur en middellange verhuur kunnen huurprijzen worden afgestemd op de locatie, woningkwaliteit, het seizoen en de marktvraag, zonder het Nederlandse puntensysteem. Dat geeft eigenaren ruimte om hun verhuurstrategie af te stemmen op de mogelijkheden van hun woning. Uiteraard moeten de woning en de gekozen verhuurformule aan de toepasselijke regels voldoen.

Die combinatie van investeringsmogelijkheden en persoonlijk woongenot maakt de Costa del Sol het onderzoeken waard. U kunt een woning selecteren die aansluit bij uw financiële doelstellingen én bij de manier waarop u zelf van de regio wilt genieten. Bij Vamoz Marbella bekijken we daarom meer dan de woning alleen: we helpen u ook de locatie, verhuurmogelijkheden en het beoogde gebruik mee te nemen in uw aankoopbeslissing.

Welke belastingen gelden bij de aankoop van vastgoed in Marbella?

Voor een in Nederland wonende koper die besluit te investeren in de regio Marbella, gelden de Spaanse en Andalusische belastingtarieven. De hoogte van de transactiekosten hangt af van het type vastgoed dat wordt aangekocht: bestaande bouw of nieuwbouw.

Aankoop van een bestaande woning (herverkoop)

Bij de aankoop van een bestaande woning in Marbella, Estepona of Benahavís betaalt de koper overdrachtsbelasting, in Spanje bekend als de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Sinds de invoering van de Andalusische wet Ley 5/2021 hanteert de regio Andalusië hiervoor een gunstig vlak tarief van 7%. Dit is een aanzienlijke vereenvoudiging en verlaging vergeleken met de progressieve tarieven die voorheen tot 10% opliepen.

Aankoop van een nieuwbouwwoning

Kiest de koper voor een nieuwbouwappartement, penthouse of villa, dan is er geen ITP verschuldigd. In plaats daarvan heft de Spaanse staat 10% btw, lokaal de Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) genoemd. Daarnaast heft de autonome regio Andalusië een zegelrecht van 1,2%, bekend als de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Hoe worden Spaanse huurinkomsten belast voor een Nederlandse inwoner?

Wanneer u als fiscaal inwoner van Nederland privé een woning bezit in Spanje, krijgt u doorgaans te maken met de Spaanse belasting voor niet-inwoners: de Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). De berekening verschilt naargelang u de woning verhuurt of voor eigen gebruik beschikbaar houdt.

Situatie bij verhuur van de Spaanse woning

Verhuurt u uw Spaanse woning, dan betaalt u als fiscaal inwoner van Nederland in beginsel 19% IRNR over de huurinkomsten na aftrek van de fiscaal toegestane kosten. U geeft deze inkomsten aan via het belastingformulier Modelo 210.

Omdat Nederland deel uitmaakt van de Europese Unie, kunt u onder voorwaarden kosten aftrekken die rechtstreeks verband houden met de verhuur. Denk aan gemeenschapskosten, de lokale onroerendezaakbelasting (IBI) en onderhouds- en herstellingskosten. De kosten moeten aantoonbaar zijn en aan de verhuur kunnen worden toegerekend. Voor doorlopende kosten, zoals gemeenschapskosten en IBI, wordt daarbij in principe rekening gehouden met de periode waarin de woning daadwerkelijk verhuurd is. Zo betaalt u belasting over de belastbare nettohuurinkomsten in plaats van over de volledige brutohuur.

Situatie zonder verhuur: eigen gebruik of leegstand

Voor de dagen waarop uw woning niet verhuurd is, heft Spanje doorgaans IRNR over een forfaitair inkomen: de zogenaamde renta imputada. Dit geldt zowel bij eigen gebruik als wanneer de woning leegstaat.

Voor fiscale inwoners van Nederland bedraagt het belastingtarief 19% over een fictief inkomen van:

• 1,1% van de Spaanse kadastrale waarde (valor catastral), wanneer een algemene kadastrale herziening in de gemeente van kracht is geworden in het betreffende belastingjaar of in een van de tien voorafgaande belastingjaren;
• 2% van de kadastrale waarde in de overige gevallen.

Deze percentages bepalen het fictieve inkomen; u betaalt dus niet rechtstreeks 19% over de kadastrale waarde. De berekening gebeurt naar verhouding van het aantal dagen waarop de woning niet verhuurd is en u eigenaar bent. Op dit fictieve inkomen kunt u geen kosten aftrekken. Ook deze inkomsten geeft u aan via Modelo 210.

Wat zijn de verplichtingen en fiscale gevolgen in Nederland?

Als fiscaal inwoner van Nederland moet u in uw Nederlandse belastingaangifte ook uw buitenlandse inkomsten en bezittingen opnemen volgens de daarvoor geldende regels. Een Spaanse woning heeft daarom niet alleen fiscale gevolgen in Spanje, maar moet ook correct worden verwerkt in uw Nederlandse aangifte.

Aangifte in de Nederlandse inkomstenbelasting (Box 3)

Een Spaanse woning die u privé als tweede woning of verhuurwoning aanhoudt, behoort in principe tot uw Box 3-vermogen. U neemt de woning en een eventuele bijbehorende financieringsschuld op in uw jaarlijkse aangifte.

Op grond van het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje mag Spanje belasting heffen over het Spaanse vastgoed en de inkomsten daaruit. Nederland verleent hiervoor een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. De woning blijft dus onderdeel van uw aangifte, maar bij de berekening van uw Nederlandse belasting wordt rekening gehouden met deze verdragsregeling.

De precieze uitwerking hangt onder meer af van uw totale Box 3-vermogen, eventuele schulden en de toepasselijke berekeningsmethode. Daarom is het verstandig om vóór de aankoop te laten beoordelen hoe een Spaanse woning in uw persoonlijke fiscale situatie past.

Bij Vamoz Marbella helpen we u om deze aandachtspunten tijdig in kaart te brengen en kunnen we u doorverwijzen naar gespecialiseerde fiscale en juridische adviseurs. Zo combineert u een doordachte vastgoedkeuze met advies dat aansluit bij uw persoonlijke situatie.

Veelgestelde vragen over de verschuiving naar Spanje

Moet ik in Nederland Box 3-belasting betalen over mijn Spaanse woning?

Hoewel u over de Spaanse woning zelf per saldo geen Box 3-belasting betaalt dankzij het verdrag, heeft het bezit ervan via de zogenaamde breukmethode wel invloed op uw totale Nederlandse aangifte. Het kan namelijk leiden to een effectief hogere belastingdruk op uw overige Nederlandse vermogensbestanddelen.

Wat gebeurt er als ik mijn Spaanse woning in Marbella niet verhuur?

Wanneer u de woning uitsluitend voor eigen gebruik aanhoudt, heft Spanje een forfaitaire niet-residentenbelasting (IRNR). Deze bedraagt 19% over een fictief inkomen van 1,1% (bij een kadastrale herwaardering in de afgelopen 10 jaar) of 2% van de Spaanse valor catastral.

Welke belastingen betaal ik in Spanje als ik mijn woning wel verhuur?

Als u uw woning aan de Costa del Sol verhuurt, betaalt u in Spanje 19% niet-residentenbelasting (IRNR) over de netto-huurinkomsten. Omdat Nederland een EU-lidstaat is, mag u de gemaakte exploitatiekosten (zoals servicekosten, onderhoud en lokale belastingen) aftrekken van de bruto-huurinkomsten alvorens de belasting wordt berekend.