WONING VERHUREN IN MARBELLA: EEN SLIMME OVERWEGING

U heeft een woning in Marbella, en de gedachte begint te leven: waarom laat ik deze niet renderen wanneer ik er zelf niet ben? Een logische vraag, want Marbella is en blijft een van de sterkste verhuurmarkten van Spanje.

Maar wie zich vandaag inleest, stuit op tegenstrijdige informatie. Veel artikelen spreken nog over een verplicht nationaal registratienummer dat sinds juli 2025 gold. Dat klopte tot voor kort, maar sinds 21 mei 2026 ligt dat anders. Het Spaanse hooggerechtshof heeft dat nationale systeem vernietigd. Wat betekent dit voor u, en wat is vandaag nog wél verplicht?

In dit artikel zetten we de actuele situatie helder op een rij: wat nog steeds geldt, wat is weggevallen en wat u concreet moet regelen om legaal te verhuren in Marbella.

Eerst het belangrijkste nieuws: het nationale register is vernietigd

Op 21 mei 2026 heeft het Spaanse Tribunal Supremo het nationale Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración nietig verklaard. Dit was het systeem dat sinds 1 juli 2025 een verplicht nationaal registratienummer (het zogeheten NRUA of NRA) oplegde aan elke eigenaar die toeristisch wilde verhuren via platforms zoals Airbnb of Booking.com.

De rechters oordeelden dat de centrale Spaanse overheid haar bevoegdheden had overschreden. Toeristische regelgeving is in Spanje een regionale aangelegenheid, en een nationaal systeem dat zich boven de bestaande regionale registers plaatste, was juridisch niet houdbaar.

Concreet: het nationale NRA-nummer is niet langer verplicht om uw woning aan te bieden op verhuurplatforms. Eigenaren die dit nummer al hadden aangevraagd, hoeven zich hier geen zorgen over te maken. Wie het nog niet had aangevraagd, hoeft dit niet langer te doen.

Betekent dit dat verhuren nu eenvoudiger is?

Niet helemaal. De rechter heeft alleen de nationale laag geschrapt, niet de regionale en gemeentelijke controles. De verwachting is dat regionale overheden hun eigen toezicht juist verder zullen aanscherpen.

Voor Marbella, gelegen in Andalusië, betekent dit dat alle bestaande Andalusische verplichtingen onverkort blijven gelden. U heeft nog steeds een geldige toeristische verhuurlicentie nodig, u moet nog steeds gasten registreren en de VvE-regels blijven van kracht. Meer over de overdracht van een verhuurlicentie bij aankoop leest u in onze blog over het overdragen van een verhuurlicentie.

Wat is vandaag dus wel nog verplicht in Marbella?

1. Toestemming van de VvE

Voor elk appartement of elke woning in een community moet minstens 60% (3/5) van de eigenaren akkoord gaan voordat vakantieverhuur is toegestaan. Dat geldt voor appartementen, voor huizen in een afgesloten urbanisatie met gemeenschappelijke voorzieningen en ook voor vrijstaande villa's die deel uitmaken van een community.

2. De Andalusische toeristische verhuurlicentie (VUT)

Om legaal aan toeristen te verhuren in Marbella heeft u een officiële registratie nodig bij het Registro de Turismo de Andalucía, als een Vivienda de Uso Turística (VUT). Dit licentienummer moet verplicht op al uw advertenties staan.

Voor deze aanvraag heeft u onder meer nodig: uw NIE en paspoortkopie, een conformiteitsattest, de schriftelijke VvE-verklaring, een geldig energiecertificaat, een aansprakelijkheidsverzekering en het eigendomsbewijs van de woning.

3. Technische vereisten aan de woning

Uw woning moet beschikken over airconditioning en verwarming tijdens de volledige verhuurperiode en de keuken moet uitgerust zijn met de noodzakelijke veiligheidsvoorzieningen. U bent bovendien verplicht een 24-uurs telefoonnummer te voorzien waar gasten terechtkunnen.

4. Gastregistratie via SES Hospedajes

Elke gast moet geregistreerd worden bij de Spaanse politie via het SES Hospedajes-systeem. U registreert hierbij de volledige identiteitsgegevens van de gast. Fouten of nalatigheid hierbij kunnen leiden tot boetes.

Wat als u niet voldoet aan de Andalusische regels?

Verhuren zonder de juiste regionale vergunning of zonder de vereiste VvE-toestemming blijft een ernstige overtreding. Boetes kunnen oplopen tot een aanzienlijk bedrag. Daarnaast riskeert u uitsluiting van verhuur voor een periode tot drie jaar, en kunnen verzekeringsmaatschappijen claims weigeren als blijkt dat u zonder geldige licentie verhuurde. Meer over de valkuilen bij aankoop leest u in onze blog over valkuilen bij het kopen van vastgoed aan de Costa del Sol.

Hoe verhuist een verhuurlicentie mee bij aankoop?

Koopt u een bestaande woning met een actieve verhuurlicentie? De vergunning vervalt niet automatisch bij verkoop, maar gaat ook niet automatisch over. U als nieuwe eigenaar moet de wijziging van titularis officieel laten registreren bij de bevoegde Andalusische instantie. Laat bij aankoop altijd de geldigheid van de bestaande vergunning grondig juridisch controleren, vóór u tekent.

Wat levert verhuren in Marbella op?

Een realistisch scenario voor een goed gelegen appartement in Marbella van 750.000 euro:

• Bruto huurinkomsten per jaar: 54.000 euro

• Jaarlijkse kosten (IBI, gemeenschapskosten, verzekering, beheer,...): 10.000 euro

• Netto-opbrengst: 44.000 euro per jaar

• Belasting op verhuur (19%): 8.360 euro per jaar

• Netto-opbrengst na belastingen: €35.640 per jaar

• Netto rendement op aankoopprijs: 4,75%

Woningen op de Golden Mile of in Nueva Andalucia verhuren doorgaans sneller en aan hogere tarieven dan woningen verder landinwaarts. Meer over uw belastingverplichtingen als verhuurder leest u in onze blog over Modelo 210. Een volledig overzicht van alle fiscale verplichtingen als eigenaar in Spanje vindt u ook in onze belastinggids.

Zelf verhuren of uitbesteden?

Gastregistratie binnen 24 uur, prijsbeheer per seizoen, schoonmaak tussen verblijven en het 24-uurs contactpunt voor gasten: ook in Marbella vraagt correct beheer aanzienlijk meer dan een advertentie plaatsen. Voor eigenaars die vanuit België verhuren, is professioneel beheer vaak de praktische keuze. Een volledig overzicht van hoe u uw verhuur optimaal organiseert leest u in onze verhuurgids.

Verhuren voor langere termijn: een alternatief?

Verhuur van twee tot elf maanden aan dezelfde persoon valt niet onder de toeristische regelgeving en vereist geen VUT-licentie. Dit model wint aan populariteit bij eigenaars die de complexiteit van toeristische verhuur willen vermijden, en spreekt vooral winterse langeverblijvers, digital nomads en expats aan. Meer over de voor- en nadelen van investeren in Marbella leest u in onze blog waarom investeren in Marbella en Estepona.

Samengevat: wat u moet onthouden

• Het nationale NRA-registratienummer is niet langer verplicht na de uitspraak van het Tribunal Supremo op 21 mei 2026

• De Andalusische VUT-licentie blijft volledig verplicht, net als alle gemeentelijke regels

• Voor verhuur in een community is schriftelijke goedkeuring van minstens 60% van de VvE vereist

• Uw woning moet voorzien zijn van airco, verwarming en een 24-uurs contactnummer

• Elke gast moet geregistreerd worden via SES Hospedajes

• Boetes voor verhuur zonder licentie lopen snel op

• Een bestaande vergunning gaat niet automatisch mee bij verkoop, registratie op naam van de nieuwe eigenaar is verplicht

Wilt u een woning kopen in Marbella met het oog op verhuur? Bekijk ons volledig aanbod in Marbella of vraag een inspectiereis aan.

Bel ons: Wij zijn 24/7 bereikbaar en houden van een open communicatie. Neem gerust contact met ons op.

Plan een bezoek: Vraag een inspectiereis aan en ontdek de regio met eigen ogen.