home trends vamoz tijdschrift belgië

Een glaasje cava met de vrienden, de dieprode ondergaande zon achter de glooiende bergen, een overheerlijke paella in een chiringuito op het strand, …  dat smaakt naar genieten van het leven.  Dit gevoel wil u vasthouden.  Dat kan.  Hoe langer hoe meer landgenoten laten het niet bij dagdromen en kopen effectief een tweede of derde huis in Spanje. Wat komt hier eigenlijk allemaal bij kijken? Home & Trends sprak met Bert Tock van Vamoz, dé Vlaamse Marbella-vastgoedspecialist.

Spanje blijft in trek bij Belgen die dromen van een plekje onder de zon. Is het vastgoed nog steeds zo goedkoop?

Bert Tock: “In vergelijking met België liggen de prijzen in Spanje inderdaad nog steeds laag, maar de tijd van de superkoopjes is voorbij. In 2014 stegen de prijzen met meer dan 20% tov 2013 en ruim 40% tov het dieptepunt van 2011. De vastgoedprijzen hier in en rond Marbella stijgen sneller dan gelijk waar omdat deze regio steeds bovenaan het verlanglijstje van de échte levensgenieters staat. Er wordt terecht wel eens gezegd: als Spanje een kip zou zijn, dan is Marbella het gouden ei.  Wie nog met het gevoel van een buitenkansje of een goede investering vastgoed wil aankopen, moet nu wel in actie gaan schieten.”

De eerste logische stap in de zoektocht is het contacteren van een lokale vastgoedmakelaar. Hoe werkt het Spaanse makelaarssysteem eigenlijk?

“Belangrijk om te weten is dat het Spaanse makelaarssysteem enorm verschilt van het Belgische”, legt Bert uit. “Er bestaan nagenoeg geen exclusieve panden in Spanje. Elke vastgoedmakelaar die zichzelf au sérieux neemt, is aangesloten op de centrale makelaarsdatabase en heeft zo toegang tot alle panden op de lokale vastgoedmarkt. Het is dus, in grote tegenstelling tot het vastgoedsysteem in België, helemaal niet nodig om met verschillende makelaars op pad te gaan. U kiest beter 1 betrouwbare Vlaamstalige makelaar die gespecialiseerd is in de regio waar u zoekt, daar ook zelf fysiek woont en letterlijk en figuurlijk uw taal spreekt. Een degelijke makelaar zal u door het volledige proces van informatieverstrekking, bezichtigingen en aankoop loodsen. Werken met één makelaar behoedt er u trouwens voor dat u elke dag weer opnieuw hetzelfde verhaal moet vertellen en dezelfde panden gaat bekijken.”

Zelfde pand, verschillende prijs. Zijn er dan makelaars die betere condities hebben dan anderen en dus goedkoper kunnen verkopen?

„Neen!” zegt Bert heel nadrukkelijk. “Alle makelaars hebben te maken met dezelfde verkoopprijzen en commissiebedragen. Sommigen hanteren echter de ‘truc’ om op hun website een pand goedkoper aan te bieden dan de collega’s, enkel en alleen maar om mensen te lokken. Eenmaal met deze makelaar onderweg, zal al snel blijken dat dat bewuste pand zogezegd net verkocht werd, maar dat hij nog wel andere units heeft in dat complex, weliswaar aan een hogere prijs, oftewel dus aan de echte prijs die bij betrouwbare makelaars in eerste instantie al vermeld stond. Wanneer u als kandidaat-koper dan uw vertrouwen verliest in zo’n makelaar en liever het bezochte pand wil aankopen via een andere collega dan kan dit vaak niet meer! U bent namelijk bij de verkopende partij ‚geregistreerd’ als klant van de eerste makelaar. Of u dat nu wil of niet, of u nu iets ondertekend heeft of niet. Stap dus niet zomaar met de eerste de beste vlotte prater in de wagen voor een bezichtigingstrip. Vraag steeds eerst enkele klantenreferenties op van andere Vlamingen.”

De prijzen zijn weer aan het stijgen, maar dan zijn er toch nog de bankbeslagen?

Bert licht toe: “Door de crisis zijn veel huizen door de Spaanse banken in beslag genomen en deze worden nu terug op de markt te koop aangeboden. Voor kandidaat-kopers die op zoek zijn naar een goede deal lijkt ‘bankbeslag’ dan ook het magische woord. Bijna de helft van onze klanten vraagt initieel naar panden uit bankbeslag omdat ze aantrekkelijk lijken om te kopen. Maar … een bankbeslag is zeker niet zaligmakend! De restwaarde die in de boeken van de bank staat, is soms hoger dan de actuele waarde van het pand, waardoor een niet-bankbeslag in dezelfde urbanisatie goedkoper kan zijn. Daarbij komt dat een bank niet altijd wil onderhandelen over de prijs, terwijl een particuliere verkoper daar vaak wel voor te vinden is. Ten tweede zijn de woningen meestal in beslag genomen wegens financiële problemen bij de eigenaar. In de praktijk betekent dit vaak ook dat die woningen al lange tijd niet onderhouden zijn. En tenslotte blijkt uit de ervaring vaak dat enkel de minder interessante bankbeslagen op de markt komen. De topdeals worden meestal opgekocht door de bankmedewerkers zelf en hun vrienden of relaties. Conclusie: Niet elk bankbeslag is dus een goede koop!”

Net zoals in België zijn er waarschijnlijk bijkomende kosten bij aankoop?

„Inderdaad, kandidaat-kopers moeten rekening houden met extra kosten, die, afhankelijk van de regio, zo’n 11 tot 14% van het aankoopbedrag bedragen. Zo’n 3% daarvan gaat naar zegelrechten, de notaris en de advocaat. Het overige deel bestaat ofwel uit 10% BTW voor een nieuwbouw, ofwel uit 8% tot 11% overdrachtskosten voor een bestaande woning. Daarnaast heeft een eigenaar ook te maken met terugkerende kosten en belastingen, zoals bijvoorbeeld maandelijkse gemeenschappelijke kosten van de urbanisatie en de IBI (belasting op onroerend goed).”

Betaal ik als koper bovenop de aankoopkosten ook nog eens aan de makelaar?

Bert: „Neen, totaal niet! Als koper betaalt u geen euro meer wanneer u met een makelaar werkt. De commissie die een makelaar verdient, wordt betaald door de verkoper of promotor. Bovendien kan een makelaar vaak een aantal extra zaken voor u regelen of bedingen omdat hij een goede relatie heeft met de verkopende partij. In het geval van herverkoop, heeft u vaak met twee makelaars te maken: een aanbiedende (vertegenwoordigt de verkoper) en een makelaar die de kandidaat-koper vertegenwoordigt. In dat geval wordt de commissie fiftyfifty verdeeld onder de betrokken makelaars. Laat u niets wijsmaken door makelaars die u als koper een extra ‚finders fee’ proberen aan te smeren! Dit zijn praktijken van makelaars die hun commissie niet voldoende vinden.”

Waarom heb ik bij aankoop een advocaat nodig in Spanje? Kan de notaris niet alles regelen, net zoals in België?

“De rol van de Spaanse notaris is beperkt. In tegenstelling tot zijn Belgische collega’s heeft hij veel minder verantwoordelijkheden en plichten”, verduidelijkt Bert. „Hij moet alleen nagaan wie de rechtmatige eigenaar van het pand is en wie de contracterende partijen zijn. De Spaanse notariële akte biedt daardoor te weinig waarborgen voor een vlekkeloze afhandeling van de transactie. Daarom adviseren wij bij Vamoz kandidaat-kopers steeds een juridisch adviseur onder de arm te nemen. Zo’n advocaat controleert bij de gemeente of het vastgoed met bouwovertredingen is belast, of er nog schulden op rusten, …. De notaris doet dat allemaal niet. Toch zeer belangrijk want in Spanje worden schulden, zoals bijvoorbeeld leningen, onbetaalde elektriciteits- of waterfacturen, openstaande schulden aan de communiteit, …  overgedragen bij de aankoop van een woning. Zodra u de nieuwe eigenaar bent, wordt u daardoor als eerste aansprakelijk voor de schulden van de vorige eigenaar. Een goede adviseur zorgt er voor dat u 100% schulden- en lastenvrij koopt.”

Als eigenaar van een woning in Spanje ben ik er niet altijd en lijkt verhuren een interessante optie? 

„Toch even opletten! Wie in Spanje een vakantieverblijf overweegt, zou dat in de eerste plaats moeten zien als een investering in zichzelf. Kopen enkel om te verhuren blijkt uit de praktijk meestal niet zo’n goed idee en zorgt vaak voor kopzorgen en kosten. Bovendien geef je in Spanje bijna 25% van je huurinkomsten weer af als belasting, in tegenstelling tot België waar huuropbrengsten (voorlopig) nog niet belast worden.”

Waarom verkiezen volgens u de echte levensgenieters dan toch Marbella aan de Costa del Sol en niet één van de andere Costa’s?

„Wel … waarom kiezen mensen er voor om iets te kopen in of rond Knokke? Wonen in het trendy en mondaine Marbella is een voorrecht: 320 dagen zon per jaar, een uniek microklimaat, een bruisende en relaxte levensstijl, cultuur en cultuursteden binnen handbereik, het grootste aantal golfbanen in Europa, skiën in Granada op 2 uren rijden … en vooral veel luxe en mogelijkheden voor de echte levensgenieters. En dat allemaal op amper 2,5 uur vliegen van België. Mensen die in Knokke kopen, kopen ook in Marbella. Toegegeven, de prijzen liggen hoger dan aan andere costa’s, maar hier krijgt u er de onvervalste Marbella Lifestyle bovenop. Er is helemaal niets verkeerd met andere Costa’s, maar op die plekken heerst er toch een heel andere sfeer en vindt u een heel ander publiek terug. De echte Marbella-koper kan ik het beste omschrijven als een ‘levensgenieter met ervaring’. En die vindt zijn gading enkel in Marbella.”

En tot slot nog een woordje publiciteit voor Vamoz, Bert? 

„Wel, als het dan toch moet …”, lacht Bert. „Naast het feit dat wij dé Vlaamse Marbella-specialist zijn, is Vamoz de enige makelaar in Spanje die ook na aankoop nog actief contact houdt met zijn klanten. Met onze Vamoz belevingsclub brengen we klanten met elkaar in contact tijdens een gezamenlijke brunch, een leuke boottocht, een culturele uitstap, een BBQ in een leuke chiringuito op het strand, … Allemaal plezante, kleinschalige events waarbij beleving centraal staat. Op die manier leren de mensen elkaar kennen en bouwen ze een lokale vriendenkring op. Dit naast onze no-nonsense aanpak voor, tijdens en na de aankoop. Wij beseffen maar al te goed dat onze klanten onze beste publiciteit zijn.”